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業委會自治到底能走多遠?

2017-05-05 11:11 來源:蓮城網 作者:王新明編輯:劉崇婉 [評論][投訴][發帖][投稿]

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湘潭市某小區

據專門機構對小區是否需要專業物業服務組織的調查問卷, 90%以上的受訪者認為,“如果小區配備有專業物業服務,我們居家過日子才會更有安全感,而且小區環境、生活秩序也相對規整,特別是小區物業服務好,感覺生活上檔次、有品質,朋友來家里做客也很有面子。”

那么,小區物業管理究竟是采取業主委員會自治管理,還是聘請專業的物業服務企業來管理呢?哪一種更受市民的歡迎呢?在隨后的采訪中, 80%的受訪者選擇后者,他們普遍認為,“小區物業管理還是需要‘管家’,而且需要專業的物業服務公司提供專業的物業服務。”

專業人士的觀點就更加清晰,“專業的事情還是得由專業人士來做才靠譜,所謂各司其職、各盡其能。讓更多的住宅小區享受專業物業服務既是社會發展趨勢,也是促進居民安居樂業、提升幸福指數的一個重要方面。真正專業的物業管理和服務不僅能照顧好小區日常的方方面面,讓業主享受到有物業服務痕跡的愜意生活;而且,通過專業的物業服務與管理,還能為業主物業實現保值增值。”

業委會自行自治是應急之舉

之所以會出現業委會自行自治這一方式,有幾個方面的原因:其一,小區業主們對之前的物業服務企業不滿意,業委會主動自行自治;其二,物業服務企業在管理小區過程中,出現虧損撤離,無人接管后,業委會被迫被動自行自治;其三,小區規模不大,住戶要求不高,只需要簡單的保安保潔,而業委會自治成本相對偏低,“自治”模式也就成為了小區業主就低、將就的一種選擇。

家住大同花苑的董啟智是小區的熱心人,也是大家公推并信賴的業委會主任,談及業委會自行自治,董啟智坦言,“之前的物管服務企業被業主炒了魷魚,小區一下子陷入無人管理的狀態,沒有辦法才采取業委會自行自治。”好在,小區從2006年小區業委會自行自治以來,小區管理井然有序。大同花苑業委會自行自治也成為了我市眾多小區學習的榜樣,不少小區業委會都慕名而來,實地取經。

2016年,我市啟動“精美湘潭”建設行動,老舊小區改造就是其中很重要的一環。2016年年底,通過提質改造,大同花苑得以全面“扮靚”,小區業主代表通過對三家具有二級物管資質的企業進行考察,最終選擇了湖南大凱樓商務有限公司進駐小區,擔當小區物業“管家”。

大同花苑小區業委會自行自治如此成功,為什么還要引進物業公司進駐管理小區呢?董啟智解釋道:盡管大同花苑業委會自行自治比較成功,但我們還是擔心小區后續管理是否能一勞永逸?畢竟房子是要住一輩子。一方面,業委會自行自治在時間和精力上都無法得到全天候的保障;另一方面,聘請的保安、保潔人員的年齡偏大,且大多沒有接受過專業的物管培訓,服務上難免事事盡如人意,而且也存在一定的風險性。要把小區管理得更規范、專業,還得借助專業的物管團隊來做專業的事情,才能更大程度地維護大多數業主的權益。

專家指出自行自治風險大

據我們了解,目前我市有物業管理的小區一般采用兩種方式,一種是業委會自行自治,即我們常說的“業委會自治”管理小區;另一種是聘請有資質的專業物管服務企業來提供小區物業服務。據統計資料顯示:目前,我市業委會自行自治情況比較少,主要集中在小區規模不大的老舊小區;而絕大多數的小區一般都采用聘請專業物業服務企業管理小區,尤其是近幾年的新建小區。

對于目前存在的業委會自行自治,湖南尋壹律師事務所物權物業部主任張洋律師認為風險重重,他說:“小區業委會自行自治是沒有找到合適物管服務企業管理小區的應急之舉,而非長久之策。一方面,畢竟業委會大多是小區的熱心人,并非專門的職業,也不具備專業的物管經驗,不能全天候的為業主服務,更不用說能為業主的物業保值增值。另一方面,業委會是有條件限制的社會組織,不是法人,一旦在管理小區過程中出現意外,最終的責任與風險業委會是無法承擔的,最終由全體業主共同承擔。業委會自行自治最大的風險是人員管理風險,一旦出現意外,受害者只能起訴業主大會,責任最終成為了需要全體業主來共同承擔的風險。《物業管理條例》沒有對業委會自行自治提供制度安排。如果是物業服務企業,那就是獨立的法人單位,就可以承擔相應的風險于責任。

為了防微杜漸,借助“精美湘潭”行動之老舊小區改造,我市加大了對老舊小區的物業管理覆蓋推廣工作,不僅讓小區的硬件提質,還讓小區的服務提質,讓業主們都能享受專業的物業服務與管理。2016年,像大同花苑一樣,我市包括下塘小區、公安小區、泗洲綠園、麻園山等45個老舊小區均實現了提質改造和物業管理的覆蓋。

業委會是物管服務的有益補充

數據顯示,越來越多的住宅小區納入到專業物業服務企業的服務管理范疇,這就說明,物業管理也越來越規范化、專業化,這是大勢所趨,也是必然方向。

正是基于此,我市老舊小區物管覆蓋與“精美湘潭”建設緊緊相連。在提質改造的基礎上,成立業委會,實現小區物業覆蓋,成為了我市精美湘潭建設“六大整治行動”之一。老舊小區改造讓大家的居住環境美起來,而物管覆蓋則讓大家更加安居樂業。根據市政府的統一部署,確保到2017年底市城區126個住宅小區完成物業管理覆蓋。

既然物管服務企業對小區和物業有著專業的優勢,那么小區成立業委會豈不是多此一舉?

面對我們的疑問,市物業協會秘書長李俊道出物管工作中的關鍵之處,“理想的小區管理最好是由人員齊心和樂于奉獻的業委會、專業的物管服務企業共同組成,這是優質物管的前提,也是未來物管行業的大勢所趨。業委會是業主自己選出來的代表,代表大多數業主的切實利益,能及時反映業主的心聲上傳下達,監督物業服務企業的物管服務。而專業的物管服務企業則能為小區提供專業的物業服務,更好的維護小區的正常運轉。”

此話不無道理,李俊作為東方名苑物管團隊的負責人,他帶領他的團隊服務和管理的東方名苑成為了全市物管行業的標桿,2016年還獲得“省五星級物業服務項目”,成為我市首批獲此殊榮的小區之一。

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